Proprietarul: Dezavantajele neîncheierii unui contract de închiriere în formă scrisă

Deşi există foarte mulţi proprietari de imobile care îşi suplimentează veniturile prin închirierea acestora, foarte puţini cunosc dezavantajele neîncheierii unui contract în formă scrisă. Cu toate că, de cele mai multe ori, proprietarii sunt tentaţi să nu încheie un asemenea act, pentru a evita plata impozitul pentru suma incasată, dezavantajele ce survin în urma unei astfel de modalităţi de a proceda sunt mult mai mari decât beneficiile.

Deşi nematerializarea într-un înscris a înţelegerii dintre proprietar şi chiriaş nu afectează valabilitatea acesteia, convenţia fiind valabilă, primele probleme apar în situaţia în care proprietarul este nevoit să dovedească, din varii motive, existenţa şi conţinutul contractului. În concret, în cazul în care chiriaşul refuză plata chiriei, sau plăteşte o sumă inferioară celei convenite, un proprietar fără contract scris va avea dificultăţi în dovedirea cuantumului chiriei, locatorul neputând fi obligat să plătească chiria decât de către instanţa de judecată, procedură ce implică cheltuieli suplimentare constând, printre altele, în onorariu de avocat şi taxă judiciară de timbru. Aşadar, primul dezavantaj, în cazul neîncheierii unui contract de închiriere în formă scrisă, constă în imposibilitatea dovedirii oricărei pretenţii faţă de chiriaş. Dovada, în această situaţie, se va face cu mare dificultate şi doar în situaţii excepţionale, prevăzute în mod expres de lege.

Un proprietar diligent trebuie să ştie că, potrivit articolului 1798 din Codul civil, contractele de locaţiune încheiate în formă scrisă şi înregistrate la organele fiscale precum şi cele încheiate în formă autentică în faţa unui notar constituie titluri executorii pentru plata chiriei. În situaţia unui chiriaş care refuză plata chiriei, simpla prezentare a contractului la un executor judecătoresc duce la declanşarea procedurii de executare silită pentru recuperarea sumelor neplătite.

Un alt dezavantaj, în situaţia lipsei unui contract în formă scrisă care să prevadă expres obligaţiile chiriaşului, proprietarul se poate lovi de refuzul acestuia de a-i permite să inspecteze imobilul pe parcursul închirierii. Există situaţii şi mai grave, când chiriaşul nu doar că refuză să permită vizionarea imobilului, dar refuză să îl părăsească odată cu ajungerea la termen a perioadei convenite. Într-o asemenea situaţie din punct de vedere legal, proprietarul nu are altă alternativă decât învestirea instanţelor de judecată cu o cerere prin care să solicite evacuarea locatarului, procedură anevoioasă care presupune costuri suplimentare.

Deşi foarte puţini se gândesc la acest aspect, o situaţie des întâlnită în practică este aceea în care locatarul părăseşte imobilul închiriat luând o parte sau totalitatea bunurilor ce i-au fost predate spre folosinţă. Lipsa unei formalităţi scrise cu privire la contract, este de cele mai multe ori însoţită şi de lipsa încheierii unui proces-verbal în care se consemnează starea imobilului şi bunurile (obiectele de mobilier) încredinţate spre folosire. Într-o atare situaţie un proprietar se poate vedea considerabil păgubit, lipsa unor înscrisuri atrăgând mari dificultăţi în dovedirea şi recuperarea unui eventual prejudiciu.

Aparent cel mai mic dintre dezavantaje, trebuie totuşi avut în vedere faptul că, în lipsa unui contract de locaţiune scris, chiriaşul poate părăsi imobilul oricând doreşte sistând astfel plata chiriei, lipsindu-l pe proprietar de orice previzibilitate în acest sens.

Un ultim aspect, deloc de neglijat, constă în faptul că, în mod automat, neîncheierea unui contract scris duce de cele mai multe ori la neînregistrarea acestuia la organele fiscale şi la nerespectarea obligaţiei proprietarului de achitare a impozitului aferent veniturilor realizate din chirii. Proprietarul cu un astfel de comportament neglijent trebuie să ştie că, pe lângă toate aspectele prezentate până la acest punct, nedeclararea veniturilor din chirii constituie infracţiunea de evaziune fiscală,iar o sesizare în acest sens poate fi făcută către organele de poliţie chiar şi de către un chiriaş aflat în relaţii mai puţin bune cu locatorul.

Av. Bogdan Fotea, Cabinet avocat Mitoşeriu Ciprian

Related Posts

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *