Obligaţiile locatorului (proprietarului)

Odată cu încheierea unui contract de închiriere, atât proprietarul, cât şi chiriaşul îşi asumă o serie de obligaţii pe care trebuie să le respecte în baza contractului încheiat. 

Principalele obligaţii care îi revin proprietarului sunt:

• predarea bunului cu privire la care a fost încheiat contractul de închiriere;
• să menţină bunul într-o stare corespunzătoare de folosinţă pe toată perioada derulării contractului;
• să asigure chiriaşului liniștita și utila folosință a locuinţei pe toată perioada prevăzută în contractul de închiriere.

În practică, obligaţia de predare a locuinţei ce face obiectul contractului de închiriere se realizează prin predarea cheilor imobilului; din acest moment, chiriaşul va exercita folosinţa asupra locuinţei, proprietarul păstrând celelalte atribute esenţiale ale dreptului de proprietate, şi anume, posesia şi dispoziţia. Recomandăm ca, la momentul predării imobilului, să se realizeze un proces verbal în care să fie menţionate toate dotările existente şi valorile de înlocuire în caz de degradare sau distrugere.

Obligaţia de menţinere a bunului într-o stare corespunzătoare de folosinţă constă în efectuarea tuturor reparaţiilor necesare astfel încât locuinţa să poată fi folosită conform destinaţiei stabilite de către părţi. De exemplu, dacă sunt probleme cu instalaţia sanitară a apartametului închiriat, obligaţia de efectuare a reparaţiilor aparţine proprietarului şi nu chiriaşului. Cu toate acestea, chiriaşul poate efectua reparaţiile pe cheltuiala sa, urmând a-şi recupera banii de la proprietar. Totuşi, trebuie precizat faptul că reparaţiile care rezultă din folosința obișnuită a bunului sunt în sarcina chiriaşului.

Proprietarul este obligat să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosința locuinţei, chiar dacă nu există o menţiune expresă în acest sens în cuprinsul contractul de închiriere. De multe ori părţile nici nu stipulează această obligaţie în contract, dat fiind faptul că este de esenţa contractului de închiriere folosinţa bunului de către chiriaş, fără ca acesta să fie împiedicat în vreun fel de către proprietar. Cu toate acestea, art. 1804 din Codul civil reglementează obligaţia chiriaşului de a permite examinarea bunului de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, fără însă a deranja nejustificat folosinţa bunului. 

Pe lângă aceste obligaţii principale ce îi revin proprietarului, părţile pot stabili şi alte obligaţii de comun acord, enumerarea prevăzută de art. 1786 din Codul civil nefiind una limitativă. 

Av. Laura Ipate, Cabinet avocat Mitoşeriu Ciprian