Dreptul proprietarului/locatorului de a vizita/inspecta imobilul

O problemă deseori întâlnită în cazul închirierii de imobile, mai ales în cazul celor cu destinaţia de locuinţă, este aceea a dorinţei proprietarului/locatorului de a se asigura că imobilul şi bunurile din acesta, atunci când este cazul, sunt utilizate normal, fără a fi provocate stricăciuni sau uzură excesivă, raportat la destinaţia bunului.

O astfel de dorinţă, determinată de grija pe care orice proprietar o are pentru bunul său, este firească, însă nu trebuie ca locatarul (chiriaşul) sa fie stânjenit în folosirea bunului închiriat.

Locaţiunea, sau închirerea, presupune cedarea folosinţei bunului pentru o perioadă determinată sau nedeterminată; mai exact, inclusiv proprietarul care a cedat folosinţa a renunţat la o parte a prerogativelor sale de proprietar. În termeni mai tehnici, dreptul de folosinţă este o prerogativă juridică a dreptului de proprietate; prin locaţiune, proprietarul renunţă temporar la această prerogativă a dreptului de proprietate, cu toate consecinţele unei asemenea renunţări.

Potrivit Codului civil, articolul 1.789, „Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta”.

Din formularea articolului 1.789 Cod civil reies o serie de obligaţii ale locatorului/proprietarului, printre care şi aceea ce a asigura folosinţa liniştită a bunului şi abţinerea de la fapte care ar împiedica sau stânjeni o asemenea folosinţă. Folosinţa liniştită a imobilului închiriat presupune ca locatarul să nu fie inoportunat în momente nepotrivite de vizite neanunţate, nici măcar de vizitele celui care i-a cedat folosinţa bunului. 

Problema este cu atât mai sensibilă în cazul în care destinaţia imobilului închiriat este aceea de locuinţă. Practic, prin închiriere, imobilul devine locuinţa chiriaşului, chiar dacă rămâne în proprietatea locatorului. Cine şi-ar putea dori ca locuinţa sa să poată fi vizitată oricând de către persoane din afara familiei? Ar fi, în mod evident, o încălcare a intimităţii locatarului, încălcare ce poate fi considerată o stânjenire în sensul avut în vedere de art. 1.789 Cod civil.

Totuşi, nimeni nu contestă dreptul proprietarului de a verifica starea bunului închiriat, însă această verificare trebuie realizată într-un mod rezonabil, cu anunţarea şi acceptul prealabil al locatarului. Cel mai bine ar fi ca vizitele să se desfăşoare potrivit unor reguli stabilite încă de la început, prin clauzele contractului de închiriere.

Av. Ciprian Mitoşeriu